Financiamento imobiliário sobe em Bradesco, Itaú e Santander

Quem pretende comprar um imóvel financiado vai encontrar juros mais altos nos três maiores bancos privados do país. Bradesco, Itaú e Santander reajustaram as taxas do financiamento imobiliário em menos de uma semana, e a Caixa Econômica Federal, que lidera as contratações, não informou se também vai mexer nas dela. O banco público diz estar em período de silêncio antes de divulgar o balanço.

Os novos valores começaram a valer na segunda-feira (26) no Bradesco, na quinta-feira (29) no Itaú e nesta sexta-feira (30) no Santander. Os três atribuem o movimento à alta dos juros futuros, que subiu depois das eleições.

Quanto cada banco passou a cobrar

No Bradesco, o salto é o maior. De acordo com o g1, que teve acesso a um comunicado enviado pelo banco a parceiros, a taxa principal saiu de 11,99% mais TR (Taxa Referencial) para 15% mais TR ao ano. Para clientes Private, foi de 11,70% mais TR para 13,60% mais TR. O banco não informou a variação, mas disse em nota que atualizou as taxas máximas das linhas de crédito imobiliário “em função do aumento verificado nas taxas de juros do mercado”.

O Itaú reajustou para 12,95% ao ano a taxa mínima a partir de quinta. O segmento Private parte de 12,89% mais TR, e não correntistas podem chegar a 14,85% mais TR. O banco afirmou que o ajuste “busca refletir as condições atuais de captação e preservar a sustentabilidade das operações”.

O Santander ofertava financiamento a partir de 11,69% ao ano mais TR e passou a cobrar, desde esta sexta, taxas a partir de 12,49% mais TR. Em nota, disse acompanhar regularmente os indicadores econômicos e as condições do mercado imobiliário.

Juntos, os três bancos responderam por cerca de 55% do valor financiado para aquisição de imóveis entre janeiro e setembro deste ano, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), citados pelo g1. Mais da metade do crédito privado para casa própria agora está mais cara.

Por que os juros sobem se a Selic cai

O reajuste soa estranho porque a Selic está em trajetória de queda. Em setembro, ela teve a quinta redução consecutiva, como já mostramos aqui quando o Copom iniciou o ciclo de cortes. A explicação dos bancos está em outro lugar: o crédito imobiliário é de longo prazo, e as instituições se protegem com base nos juros futuros.

Os juros futuros refletem o que o mercado espera para as taxas nos próximos meses ou anos. Eles oscilam conforme mudam as projeções para inflação, contas públicas e atividade econômica, e podem subir mesmo com a Selic caindo. O g1 informa que o rendimento dos títulos brasileiros de cinco anos passou de 12,87% para 15,39% depois das eleições, uma alta de mais de 2,5 pontos percentuais.

A advogada Daniele Akamine, especialista em mercado imobiliário ouvida pela reportagem, diz que os aumentos “surpreendem”, mas que fazem sentido para quem empresta. “O financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo, e a instituição se protege com base nos juros futuros, que subiram após a eleição”, afirma. Para ela, o que mais chama atenção é o tamanho do reajuste, acima de 3 pontos ao ano para a maioria dos clientes.

Reportagens de outros veículos seguem a mesma linha. O InfoMoney tratou da alta no Bradesco e no Itaú e do que esperar dos demais bancos, e a BNews também registrou o movimento conjunto dos três.

Quanto a parcela pode subir: uma conta simples

Para dar uma ideia do tamanho do estrago, o CityTudo fez uma simulação própria, com números redondos: financiamento de R$ 300 mil em 30 anos (360 meses), juros nominais divididos por 12. A conta ignora TR, seguros e tarifas, que entram no custo real, e serve só para comparar o efeito da taxa.

No Bradesco, na taxa principal que foi de 11,99% para 15%, a primeira parcela pelo sistema Price passaria de cerca de R$ 3.084 para R$ 3.793, alta de aproximadamente R$ 710 por mês. Pelo SAC, a primeira prestação iria de uns R$ 3.831 para R$ 4.583. No Santander, de 11,69% para 12,49%, a parcela Price sairia de uns R$ 3.014 para R$ 3.199, cerca de R$ 185 a mais.

Na conta do Price, o total de juros pagos ao longo de 30 anos em um contrato a 15% passa de R$ 1 milhão sobre os R$ 300 mil emprestados. A 11,99%, ficaria perto de R$ 810 mil. É a diferença que Akamine resume ao dizer que o reajuste pode “encarecer bastante a parcela, reduzir o valor que a família consegue financiar e diminuir o poder de compra”.

Quem já tem contrato assinado não é atingido, porque a taxa contratada vale até o fim do financiamento. O efeito é para quem ainda vai assinar e para quem tem proposta aprovada com taxa que ainda não foi travada. Nesse caso, vale perguntar ao banco ou à imobiliária se a condição anterior continua valendo e até quando.

Como comparar antes de fechar

A recomendação da especialista é comparar simulações entre bancos e olhar o Custo Efetivo Total (CET), não só a taxa de juros. O CET reúne juros, correção pela TR, seguros obrigatórios, tarifas e demais encargos. Duas propostas com juros parecidos podem ter custo final bem diferente.

Outros pontos que mudam o bolso, segundo ela:

• Índice de correção. A maior parte dos financiamentos no Brasil é corrigida pela TR. Existem linhas atreladas ao IPCA, que costumam ter juros menores e parecem mais atraentes, mas o saldo devedor sobe com a inflação.
• Sistema de amortização. No SAC, a primeira parcela é maior e diminui ao longo do tempo. No Price, a parcela é fixa, mas o total pago no fim costuma ser maior quando os dois são comparados no mesmo prazo.
• Valor da entrada. Quanto maior a entrada, menor o saldo sobre o qual os juros mais altos incidem.

Como a Caixa não anunciou aumento, ela segue como referência de comparação, mas o banco público tem regras próprias de renda, limite de financiamento e fonte de recursos. A simulação em mais de uma instituição, com o mesmo prazo e o mesmo valor de entrada, é o único jeito de saber quem está mais barato para o seu caso.

O que vem a seguir

A Caixa deve voltar ao assunto quando divulgar o balanço, e o movimento dos demais bancos privados vai depender de como os juros futuros se comportarem nas próximas semanas. Se o rendimento dos títulos de cinco anos recuar, os bancos têm espaço para rever as tabelas. Se continuar alto, outras instituições podem seguir o mesmo caminho. Hoje, as taxas anunciadas valem para novas propostas, e a recomendação é pedir a simulação por escrito, com o CET, antes de assinar.

Por enquanto, a pressão sobre o crédito aparece também no orçamento das famílias. O endividamento chegou a 50,1% da renda, recorde do Banco Central, como mostramos nesta semana. Financiamento mais caro entra nessa conta.